عوامل موثر بر تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان
عوامل متعددی بر تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان تاثیر می گذارند، که می توان آنها را به دو دسته کلی عوامل عمومی و اختصاصی تقسیم کرد. البته دو عامل درصد ساخت زمین و ضریب سطح زیربنا نیز مهم هستند.
| دسته بندی | عامل | توضیحات |
|---|---|---|
| عوامل عمومی | عرض گذر | حداقل عرض گذر برای احداث یک طبقه، 6 متر است. با افزایش عرض گذر، تعداد طبقات مجاز نیز به تدریج افزایش می یابد. |
| تراکم ساختمانی | اگر تراکم ساختمانی 60% باشد، به معنای آن است که می توان 60% از مساحت زمین را بنا کرد. | |
| منطقه بندی شهری | در طرح های جامع و تفصیلی شهری، برای هر منطقه کاربری خاصی تعیین می شود. | |
| فاصله از معابر اصلی | هر چه از معابر اصلی دورتر شویم، تعداد طبقات مجاز کمتر می شود. | |
| منظر و چشم انداز | برای حفظ منظر و چشم انداز شهری، حداکثر ارتفاع و تعداد طبقات مجاز برای ساختمان ها محدود می شود. | |
| عوامل اختصاصی | نوع کاربری | برای کاربری های مسکونی، تجاری، اداری و… ضوابط و مقررات خاص مربوط به تعداد طبقات وجود دارد. |
| ابعاد و شکل زمین | در زمین های با ابعاد و شکل نامنظم، ممکن است تعداد طبقات مجاز محدودتر باشد. | |
| وضعیت توپوگرافی | در زمین های شیب دار، به دلیل مسائل فنی و ایمنی، تعداد طبقات مجاز محدودتر باشد. | |
| وجود ابنیه تاریخی یا فرهنگی | در حریم ابنیه تاریخی یا فرهنگی، ممکن است محدودیت هایی برای ارتفاع و تعداد طبقات ساختمان ها وجود داشته باشد. | |
| تأثیر بر حقوق مجاورین | احداث طبقات اضافی نباید باعث ایجاد سایه، اشراف یا مزاحمت برای همسایگان شود. |
1. درصد ساخت زمین؛ چند درصد زمین قابل ساخت است؟
درصد ساخت زمین یکی از اولین ملاک هایی است که تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان را مشخص می کند. این موضوع توسط شهرداری ها تعیین می شود و ممکن است در شهرها و مناطق مختلف، متفاوت باشد. درصد ساخت زمین معمولا با معیاری به نام ضریب سطح اشغال مشخص می شود. یکی از اعداد رایج برای درصد ساخت زمین در بسیاری از شهرهای ایران، 60 درصد است. در واقع ضریب سطح اشغال زمین ها، معمولا با عدد 0.6 نشان داده می شود.
اگر بخواهیم این موضوع را با مثال روشن تر کنیم، می توانیم زمینی به مساحت 200 متر مربع را در نظر بگیریم. اگر به فرض، شهرداری به مالک چنین زمینی اجازه دهد که در کل زمین خود ساخت و ساز انجام دهد و پی و فونداسیون آن را در کل زمین اجرا کند، درصد ساخت زمین 100 درصد است. یعنی ضریب سطح اشغال آن عدد 1 است.
اما در واقعیت و همان طور که گفته شد، معمولا درصد ساخت زمین 60% است. بنابراین ضریب سطح اشغال آن 0.6 است. این یعنی در زمینی به مساحت 200 متر مربع، مالک اجازه دارد فونداسیون خود را در زمینی به مساحت 120 متر مربع اجرا کند. البته در مورد درصد ساخت زمین باید به چند نکته دقت داشت.
یکی از نکات مهم، مسئله هم باد بودن ساختمان هاست. منظور از هم باد بودن این است که همه سازه ها به صورت منظم ساخته شوند و جلو و عقب نباشند. این موضوع، رفت و آمد در گذر و کوچه را هم آسان تر می کند. البته هم باد بودن فقط از سمت گذر نیست. این موضوع می تواند از طرف حیاط هم رخ دهد. بر این اساس، پیشروی مجاز در سمت حیاط از طبقه اول روی پیلوت ممکن است. این میزان در سمت گذر، از طبقه دوم امکان پذیر است.
نکته بعد، پیشروی در مناطقی است که اطراف آن زمین کلنگی وجود دارد. در این صورت، برای پیشروی باید اجازه همسایگان را گرفت. اجازه دادن در آینده می تواند به نفع خود همسایگان باشد.
مورد آخر، درصد ساخت زمین در صورت عقب نشینی است. گاهی شهرداری طرح جدیدی برای معماری یک منطقه می دهد و طبق آن، گذرها باید عریض تر شوند. در این صورت، برخی از زمین ها شامل عقب نشینی می شوند.
زمین هایی که مجبور به عقب نشینی هستند، از متراژ آن ها کم می شود. اما همچنان درصد ساخت آن ها طبق متراژ قبل از عقب نشینی محاسبه می شود. به عنوان مثال، اگر متراژ زمین قبل عقب نشینی حدود 250 متر مربع و پس از آن، به 200 متر مربع برسد، همچنان درصد ساخت آن ثابت است. اگر این عدد، 60 درصد باشد، قبل و بعد از عقب نشینی می توان 150 متر مربع از آن را ساخت.
2. ضریب سطح زیربنا
ضریب سطح زیربنا که به آن تراکم ساختمانی نیز گفته می شود، یکی از شاخص های مهم در کنترل تراکم جمعیت در شهرهاست. این ضریب به صورت نسبت مساحت کل زیربنای ساختمان های موجود در یک قطعه زمین، به مساحت کل آن تعریف می شود.
به عبارت دیگر، ضریب سطح زیربنا نشان می دهد که چند درصد از مساحت زمین مجاز به ساخت و ساز است. ضریب سطح زیربنا به صورت درصدی بیان می شود و معمولاً در طرح های جامع و تفصیلی شهری برای هر منطقه به طور جداگانه تعیین شده است. این ضریب در مناطق مختلف یک شهر می تواند متفاوت باشد.
برای مثال، در مناطق مسکونی کم تراکم، ضریب سطح زیربنا ممکن است 30% باشد، یعنی در این مناطق فقط 30% از مساحت زمین مجاز به ساخت و ساز است و 70% باقی‌مانده باید به عنوان فضای باز، حیاط، پارکینگ و… در نظر گرفته شود. در مقابل، در مناطق مسکونی پر تراکم، ضریب سطح زیربنا می‌تواند تا 100% یا حتی بیشتر باشد. یعنی در این مناطق می توان کل مساحت زمین را بنا کرد.
برای محاسبه ضریب سطح زیربنا، از فرمول زیر استفاده می شود:
ضریب سطح زیربنا = (مساحت کل زیربنای ساختمان ها / مساحت کل زمین) × 100
تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان بر اساس عرض کوچه
در ایران، تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان به عوامل مختلفی بستگی دارد که یکی از مهم‌ترین آنها عرض کوچه یا گذر مجاور ملک است. طبق مقررات ملی ساختمان ایران و ضوابط شهرسازی، حداقل عرض کوچه برای احداث هر طبقه به شرح زیر است:
- دو طبقه: 6 متر
- سه طبقه: 8 متر
- چهار طبقه: 10 متر
- پنج طبقه: 12 متر
- شش طبقه: 14 متر
- هفت طبقه: 16 متر
- هشت طبقه: 18 متر
- نه طبقه: 20 متر
- ده طبقه: 22 متر
به این معنی که برای ساخت یک ساختمان دو طبقه، عرض کوچه باید حداقل 6 متر باشد. به همین ترتیب، برای ساخت یک ساختمان 10 طبقه، عرض کوچه باید حداقل 22 متر باشد. البته این فقط یک قاعده کلی است و در موارد خاص ممکن است استثناهایی نیز وجود داشته باشد که در این مطلب نمی گنجد.
همچنین می توانید برای مطالعه درباره هزینه ساخت، مقاله «هزینه ساخت خانه و آپارتمان» را مطالعه کنید.
تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان در کوچه 6 متری
طبق مقررات ملی ساختمان ایران و ضوابط شهرسازی، در یک کوچه 6 متری حداکثر می توان یک ساختمان دو طبقه ساخت. البته این موضوع، یک قانون کلی است که گاهی تغییر می کند. برای مثال در طرح تفصیلی جدید شهر تهران، حداکثر تعداد طبقات مجاز در کوچه های 6 متری در برخی مناطق به یک طبقه محدود شده است.
همچنین در برخی مناطق که کاربری های خاص مانند فضای سبز یا تجاری دارند، ممکن است محدودیت هایی برای تعداد طبقات وجود داشته باشد. ابعاد و شکل زمین، نوع کاربری، وضعیت توپوگرافی، وجود ابنیه تاریخی یا فرهنگی، تأثیر بر حقوق مجاورین و… از عوامل دیگری هستند که بر این موضوع تاثیر می گذارند.
تعداد طبقات مجاز در کوچه 8 متری
طبق مقررات ملی ساختمان ایران و ضوابط شهرسازی، در کوچه های 8 متری می توان ساختمان های حداکثر سه طبقه ساخت. البته مانند مورد قبلی (کوچه 6 متری) این فقط یک قاعده کلی است و در موارد خاص ممکن است استثناهایی وجود داشته باشد. در این مورد نیز عواملی مانند تراکم ساختمانی، منطقه بندی شهری، ابعاد و شکل زمین و… در تعیین طبقات تاثیرگذارند.
تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان در کوچه 12 متری
طبق مقررات ملی ساختمان ایران و ضوابط شهرسازی، در کوچه های 12 متری می توان ساختمان های حداکثر پنج طبقه ساخت. از آن جایی که این قانون دارای استثناهای زیادی است، برای اطلاع دقیق از تعداد طبقات مجاز برای یک زمین خاص با کوچه 12 متری، باید به پروانه ساختمانی یا استعلام از مراجع ذیصلاح مانند شهرداری مراجعه کرد.
ضوابط و مقررات مربوط به تعداد طبقات مجاز در شهرهای مختلف و حتی در مناطق مختلف یک شهر ممکن است متفاوت باشد. در برخی موارد، می‌توان با ارائه طرح‌های خاص و اخذ مجوزهای لازم، از تراکم مازاد استفاده کرد و طبقات بیشتری ساخت.
در زمین 200 متری چند طبقه قابل ساخت است؟
تعیین تعداد طبقات مجاز ساخت ساختمان در زمین 200 متری به عوامل مختلفی بستگی دارد، که مهم‌ترین آنها عرض کوچه مجاور ملک است. این موضوع را به طور کامل در قسمت قبل توضیح دادیم. با این حال، در نظر گرفتن فقط عرض کوچه کافی نیست. عوامل دیگری هم می توانند بر تعداد طبقات قابل ساخت در زمین 200 متری تاثیر بگذارند.
اما در نهایت توجه داشته باشید که در اکثر مواقع، استفاده از این قوانین کارایی ندارند چرا که در نهایت این ضوابط شهرداری و شهرسازی هر منطقه است که مشخص می کند در هر منطقه چند طبقه روی پیلوت مجاز هستیم طراحی و احداث کنیم.
اگر قصد ساخت و ساز دارید و نمی دانید که تراکم مسکونی منطقه شما چقدر است و هنوز هم به شهرداری مراجعه نکرده اید، نگران نباشید! یک راه حل ساده و سریع برای این کار وجود دارد. در منطقه ای که قصد ساخت و ساز خوب بگردید و یک ساختمان نوساز را پیدا کنید.
شما می توانید از اطلاعات این ساختمان نوساز، برای تعیین تعداد طبقات مجاز و سطح اشغال و حداکثر پیشروی اضافه استفاده کنید. اگر خوش شانس باشید، در بعضی از مواقع شهرداری هر منطقه شروع به فروش تراکم اضافه می کند و در این شرایط می توانید تعداد طبقات بیشتری بسازید.
پارکینگ مستقل، یکی از الزامات اساسی برای صدور پروانه ساختمانی و سکونت در آپارتمان هاست. اهمیت و نقش پارکینگ مستقل در تعداد طبقات و تعداد واحدهای یک ساختمان را می توان از دو جنبه بررسی کرد.
جنبه اول مربوط به مسائل فنی و شهرسازی است. وجود پارکینگ مستقل برای هر واحد مسکونی، از بار ترافیکی معابر و خیابان های اطراف ساختمان می کاهد و به روان تر شدن عبور و مرور وسایل نقلیه کمک می کند. تامین پارکینگ برای هر واحد، از اشغال حریم معابر و خیابان ها توسط خودروها جلوگیری می کند و به حفظ نظم و زیبایی شهر کمک خواهد کرد.
پارک خودروها در پارکینگ مستقل به ویژه در شب، از سرقت و آسیب دیدن آنها جلوگیری می کند. در صورت بروز حادثه آتش سوزی، دسترسی آسان و سریع آتش نشانان به طبقات مختلف ساختمان از طریق پارکینگ می تواند به نجات جان افراد و جلوگیری از خسارات مالی کمک کند.
جنبه دوم مربوط به مسائل حقوقی و رفاهی است. داشتن پارکینگ مستقل به عنوان بخشی از آپارتمان، یک حق قانونی برای ساکنین محسوب می شود و از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی بین آنها جلوگیری خواهد کرد. دسترسی آسان به پارکینگ، آسایش و رفاه بیشتری را برای ساکنین فراهم می کند و از اتلاف وقت و hassle جستجوی جای پارک در خیابان ها جلوگیری می کند. وجود پارکینگ مستقل، یکی از فاکتورهای مهم در تعیین قیمت آپارتمان است و به طور کلی آپارتمان هایی که پارکینگ دارند، از ارزش بیشتری برخوردارند.
پس به ازای هر واحد مسکونی، باید حداقل یک پارکینگ مستقل در نظر گرفته شود.
جک سقفی
ساخت طبقه اضافی علاوه بر تعداد طبقات مجاز ساخت، چه مراحلی دارد؟
ساخت طبقه اضافی بر روی ساختمان، که به اضافه اشکوب نیز معروف است، فرآیندی پیچیده و حساس بوده که نیازمند اخذ مجوزهای قانونی و رعایت ضوابط و مقررات ملی ساختمان و شهرسازی است.
اضافه اشکوب چیست؟ منظور از اضافه اشکوب، مجوزی است که برای اضافه کردن طبقه ای روی طبقات قبل استفاده می شود. البته فرایند اخذ این مجوز کار چندان ساده ای نیست. شهرداری ها معمولا روی این موضوع حساسیت خاصی دارند. نکته اینجاست که برای گرفتن این مجوز، می توان از بندها و تبصره های مختلفی که در آن وجود دارد، کمک گرفت.
مراحل کلی ساخت طبقه اضافی به شرح زیر است:
| شماره مرحله | نام مرحله | جزئیات | شرح |
|---|---|---|---|
| 1 | بررسی اولیه و امکان سنجی | بررسی وضعیت ثبتی ملک | اولین قدم، بررسی اسناد و مدارک ملکی و استعلام از اداره ثبت احوال برای اطمینان از مالکیت و عدم وجود هرگونه مشکل ثبتی است. |
| بررسی وضعیت سازه | توسط مهندس عمران، وضعیت سازه و پی ساختمان از نظر استحکام و ظرفیت باربری برای تحمل وزن یک طبقه اضافی بررسی می شود. | ||
| بررسی ضوابط شهرسازی | با توجه به عرض کوچه، تراکم ساختمانی، کاربری منطقه و سایر ضوابط شهرسازی، حداکثر تعداد طبقات مجاز برای ساختمان تعیین می شود. | ||
| بررسی ابعاد و شکل زمین | ابعاد و شکل زمین و همچنین مجاورت با سایر ساختمان ها باید از نظر فنی و شهرسازی برای ساخت طبقه اضافی مناسب باشد. | ||
| 2 | تهیه نقشه ها و اخذ مجوزها | تهیه نقشه های معماری و سازه | توسط مهندس معمار و مهندس عمران، نقشه های دقیق معماری و سازه طبقه اضافی تهیه می شود. |
| اخذ مجوز ساخت | با ارائه مدارک و نقشه های تهیه شده به شهرداری و طی مراحل قانونی، پروانه ساخت برای احداث طبقه اضافی صادر می شود. | ||
| اخذ سایر مجوزهای لازم | در برخی موارد، ممکن است نیاز به اخذ مجوزهای دیگری از جمله مجوز از کمیسیون ماده 100 یا مجوز از سازمان میراث فرهنگی باشد. | ||
| 3 | اجرا و نظارت | انتخاب پیمانکار | انتخاب پیمانکار واجد شرایط و دارای صلاحیت برای اجرای عملیات ساختمانی ضروری است. |
| اجرای عملیات ساختمانی | عملیات ساختمانی طبق نقشه ها و با نظارت مهندسین ناظر و مسئولان ذیصلاح انجام می شود. | ||
| کنترل کیفیت | در تمام مراحل ساخت، از جمله مصالح مصرفی، عملیات جوشکاری، بتن‌ریزی و … باید استانداردهای لازم رعایت و توسط مهندسین ناظر کنترل شود. | ||
| 4 | پایان کار و اخذ گواهی های لازم | بازرسی نهایی | پس از اتمام عملیات ساختمانی، توسط مهندسین ناظر و نمایندگان شهرداری، از ساختمان بازدید نهایی به عمل می آید و در صورت عدم وجود نقص، گواهی های پایان کار صادر می شود. |
| اخذ گواهی‌های انشعابات | پس از اخذ گواهی پایان کار، می توان برای انشعابات آب، برق و گاز اقدام کرد. |